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Guide du débutant pour effectuer une analyse de marché comparative

L’une des premières étapes lorsque l’on travaille avec des vendeurs de maisons consiste à fixer le prix d’inscription d’une maison. Lorsque vous travaillez avec des acheteurs, cette première étape consiste généralement à vérifier la valeur d’une maison avant de faire une offre d’achat.

La valeur actuelle d’une maison peut être difficile à déterminer, et le moyen le plus simple et le plus courant de déterminer la valeur réelle d’une maison consiste à effectuer une analyse comparative du marché.

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Comment faire une analyse comparative du marché

Étape 1 : Connaître le quartier.

Une analyse comparative implique plus que de simplement faire le calcul des prix des maisons dans votre région. En fait, la familiarité et l’expérience d’un agent avec le marché local peuvent affecter considérablement l’exactitude d’un CMA.

Pour fixer le bon prix, vous devez connaître le quartier et connaître la valeur de vente historique, actuelle et locative des biens immobiliers dans cette région.

Il y a eu une popularité croissante des locations unifamiliales en Amérique du Nord au cours de la dernière décennie – près de 50 000 d’entre elles ont été construites pour être louées en 2020, comparativement à environ 14 000 construites en 2010. Si vous ne connaissez pas déjà le quartier, consultez-le dans personne ou via Google Street View.

Évaluez la qualité globale du quartier et identifiez les blocs attrayants et moins attrayants. Examinez sa proximité avec les parcs, les districts scolaires et d’autres commodités.

Regardez l’attrait des maisons dans la région et identifiez toutes les caractéristiques négatives telles que la proximité d’une autoroute bruyante ou des bâtiments commerciaux délabrés.

Étape 2. Pré-évaluez la propriété de l’annonce en ligne.

Si la propriété en question est déjà inscrite, parcourez la liste en ligne avant de la consulter avec votre client. Cela vous donnera une première idée de ce à quoi vous attendre avant de le visiter en personne.

Rassemblez autant d’informations que possible sur la propriété, y compris l’année de sa construction, la taille de la maison, la taille du terrain, le type de construction, l’architecture et l’état. Être informé vous donnera un avantage pour votre première rencontre avec le vendeur.

Étape 3. Évaluez la propriété en personne.

Visitez la propriété en personne pour recueillir les informations détaillées nécessaires à la préparation d’un rapport précis.

Notez ses mesures les plus importantes, telles que la taille, la disposition, l’âge, l’état, les finitions et l’aménagement paysager, ainsi que toutes les caractéristiques qui pourraient ajouter de la valeur, y compris une piscine, un sous-sol fini, un grand garage ou un terrain surdimensionné.

Et, soyez à l’affût des problèmes qui pourraient affecter négativement le prix, comme un toit à réparer, un mauvais état général, un manque de climatisation centrale ou d’autres problèmes cachés.

Étape 4: Sélectionnez des propriétés comparables dans la région.

Le choix des trois ou quatre meilleures propriétés comparables de la région est crucial pour l’exactitude d’une analyse de marché comparative.

Pour faire une sélection, scannez MLS, Zillow, Property Shark ou Redfin pour les propriétés récemment vendues ou fermées, les annonces actives, les ventes en attente et les annonces expirées.

Ensuite, considérez ces trois facteurs importants :

  • Lorsque la propriété comparable a été vendue : Dans un marché immobilier en effervescence où les prix augmentent rapidement, le prix d’une maison vendue un an auparavant peut ne plus avoir d’importance aujourd’hui. Le rapport de l’AMC devrait examiner les propriétés dont la date de vente est la plus récente possible, idéalement dans les semaines précédentes. Si le marché est lent et que vous utilisez des compositions vendues plusieurs mois auparavant, vous devrez peut-être ajuster les prix en fonction de l’évolution du marché.
  • Où il se trouve : l’emplacement des compositions sélectionnées doit être aussi proche que possible de la propriété du sujet. Il est préférable qu’ils se trouvent dans le même quartier, la même subdivision et le même district scolaire, ou à moins d’un mile de la propriété répertoriée. Les zones résidentielles peuvent varier d’un bloc à l’autre. Certaines propriétés sont situées à côté d’un parc calme, tandis que d’autres dans le même quartier peuvent être à côté d’une route très fréquentée. Ces changements subtils peuvent entraîner des différences de prix importantes.
  • Quelles sont ses principales caractéristiques : Vous devez comparer votre annonce à des maisons dont les caractéristiques sont aussi similaires que possible à celle que vous évaluez. Cela s’applique particulièrement au nombre de chambres, de salles de bains, de pieds carrés et de la taille du terrain. Si la taille de la sélection est généreuse, utilisez des propriétés avec des types de construction et des styles architecturaux similaires. Les maisons avec des caractéristiques similaires sont idéales, mais cela n’est pas toujours possible à moins que la maison ne soit située dans un lotissement développé où toutes les maisons se ressemblent.

Étape 5 : Préparez le rapport d’analyse comparative du marché.

À l’aide d’un modèle de formulaire de rapport fourni avec votre MLS ou d’autres solutions logicielles, entrez les informations que vous avez recueillies pour les propriétés comparables sélectionnées et pour votre propriété en question.

Certains ajustements de prix pourraient être nécessaires pour compenser les différences de structure et pour mieux correspondre à la propriété en question. Par exemple, si la propriété que vous évaluez a trois chambres et que celle à laquelle vous la comparez n’en a que deux, vous devrez ajuster le prix en conséquence.

Il est maintenant temps de faire le calcul. Après avoir fait les ajustements nécessaires, divisez le prix de vente (ajusté) de chaque propriété par sa superficie en pieds carrés pour trouver le prix de vente au pied carré.

Prix ​​de vente de chaque propriété / pieds carrés de chaque propriété = prix de vente par pied carré

Ensuite, multipliez le prix moyen calculé par pied carré pour vos propriétés comparables par les pieds carrés de votre propriété en question pour obtenir sa valeur marchande actuelle.

Prix ​​moyen par pied carré de propriétés comparables x pieds carrés de la propriété en question = valeur marchande actuelle

Pour récapituler, votre rapport CMA doit contenir :

  • Les adresses du sujet et des propriétés comparables
  • Informations et caractéristiques de chaque bien
  • Prix ​​de vente des comparables
  • La superficie totale de chaque maison
  • Les valeurs d’ajustement pour les tailles de lots, les chambres, les salles de bains et les garages
  • Les prix de vente ajustés
  • La valeur du dollar par pied carré
  • La valeur de la propriété du sujet

Le prix d’inscription final calculé pourrait devoir être encore modifié, en fonction de la compétitivité du marché à l’époque. Un inventaire élevé de maisons à vendre pourrait faire baisser les prix, tandis qu’un faible inventaire pourrait pousser votre prix demandé à la hausse.

Exemple de rapport d’analyse de marché comparative

Lorsque vous avez identifié environ trois propriétés qui ont été vendues dans la même zone avec des caractéristiques similaires, il est temps de les mettre dans une feuille de calcul pour analyse. L’exemple suivant est simplifié et ne repose pas sur de véritables données de marché :

analyse comparative de marché : exemples d'étapes pour réaliser une CMA

Avec chaque propriété détaillée, un agent peut fournir une ventilation du coût de chaque caractéristique et comment cela affecte la valeur globale de chaque maison.

analyse comparative du marché : variables du tableau

Le prix de vente de chacune des trois propriétés est ajusté pour être presque identique à la valeur de votre propriété souhaitée. Les caractéristiques les plus désirables sont déduites du prix de vente de chaque propriété, tandis que les moins désirables sont ajoutées.

analyse comparative de marché : tableau avec calculs

Les prix de vente ajustés montrent la fourchette d’une offre appropriée de 402 500 $ à 432 000 $. Cette gamme reflétera le prix d’offre de la propriété souhaitée avec les caractéristiques qu’ils souhaitent.

Au cours de cette partie de l’analyse, il est important de peser chaque propriété en fonction de sa similitude avec les caractéristiques souhaitées. La propriété n° 2 a subi le plus grand nombre d’ajustements, elle reçoit donc le poids le plus faible. La propriété n°3 a subi le moins d’ajustements et se voit attribuer le poids le plus élevé. Une fois les poids identifiés, les prix ajustés sont multipliés par la valeur pondérée et additionnés pour déterminer l’offre.

solution d'analyse comparative de marché

L’estimation la plus précise pour un prix demandé dans cette situation est de 409 000 $ sur la base de maisons similaires dans la région que vous avez trouvées sur le marché.

Utilisez un CMA à votre avantage

Apprendre et comprendre le but de l’analyse de marché comparative peut vous faire économiser de l’argent lors de votre prochaine recherche de logement – ou vous rapporter davantage lorsque vous décidez de vendre. Quoi qu’il en soit, faire vos recherches et avoir les chiffres à l’appui peut vous aider à négocier un prix plus efficacement.

Note de l’éditeur : cet article a été publié à l’origine en novembre 2018 et a été mis à jour pour plus d’exhaustivité.

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